Imóvel a preço de custo: como funciona, passo a passo

O que é comprar um imóvel a preço de custo?

Quando alguém me pergunta como funciona o preço de custo, eu começo por uma diferença simples: você não compra um apartamento pronto de uma construtora. Você entra em um grupo de compradores que se reúne para construir o prédio e contrata a construtora para tocar a obra. Sou Lucas Galvêas, corretor de imóveis, trabalho com os empreendimentos da Galwan e montei este passo a passo a partir dos textos que a própria empresa publica sobre o modelo.

Na explicação da Galwan sobre o condomínio fechado, quem compra adquire uma fração do terreno e adere, junto com os demais compradores, a um condomínio formado para construir os apartamentos. A Galwan é contratada para executar a obra e administrar esse condomínio.

Na página Nossa História, a empresa organiza o processo em quatro etapas: criação do projeto, formação do grupo, execução da obra e entrega das chaves. Vou seguir essa mesma ordem. Se preferir uma versão visual e curta, a seção preço de custo em quatro passos aqui do site resume tudo em uma tela.

Passo 1: o terreno, o projeto e o orçamento

Tudo começa antes de existir um grupo. Segundo o texto da Galwan sobre obras a preço de custo, a equipe da construtora escolhe o terreno e elabora o planejamento e o orçamento da obra.

Esse orçamento é a base de tudo o que vem depois, porque é o custo da construção que o grupo vai pagar. Quando eu apresento um projeto, é por ele que eu começo: localização, plantas, orçamento de referência e o mês a que esse orçamento se refere.

Passo 2: a fração do terreno e a formação do grupo

Com o projeto pronto, os interessados entram no grupo. Cada comprador adquire uma fração ideal do terreno e escolhe a sua unidade, conforme o texto de 2017 da Galwan. Juntos, esses compradores formam o condomínio que vai construir o prédio.

O mesmo texto explica que a execução da obra começa quando o empreendimento atinge um patamar de comercialização. Por isso, em toda conversa eu conto em que ponto o grupo está: ainda em formação ou já com a obra em andamento.

Por que o condomínio tem CNPJ e conta própria

Este é o detalhe que mais surpreende quem conhece o modelo pela primeira vez. A Galwan informa que o condomínio tem CNPJ próprio, separado da construtora, e que todos os pagamentos e recebimentos passam pela conta bancária dele. As aquisições, as contratações e a mão de obra também são feitas em nome do condomínio.

Na prática, o dinheiro da obra fica em uma conta do grupo, com CNPJ do grupo, e não misturado ao caixa da construtora.

Passo 3: a obra, os aportes e a administração

Durante a construção, a obra é sustentada pelos aportes mensais dos condôminos ao condomínio. A Galwan descreve que as parcelas pagas ao longo da obra são corrigidas pelo CUB, o custo unitário básico da construção.

A construtora é contratada para executar a obra e administrar o condomínio. Por esse serviço existe uma taxa de administração, que, nas palavras da empresa, complementa o custo pago por quem faz parte do grupo. Ou seja: o custo da obra e a remuneração da construtora aparecem como coisas separadas.

A comissão de representantes

Os próprios condôminos elegem uma comissão de representantes, responsável por acompanhar a evolução da obra. No texto de 2021, a Galwan resume a ideia assim: tudo é acompanhado de perto por uma comissão de representantes do grupo.

Os recursos são movimentados pelo condomínio. Uma comissão de representantes acompanha e fiscaliza a gestão, inclusive balancetes, receitas e despesas. Pela Lei 4.591/1964, a estimativa de custo é revisada pelo menos a cada seis meses. Um aumento das prestações deve ser comunicado com no mínimo 45 dias de antecedência. As regras de cada empreendimento estão no contrato dele.

Passo 4: a entrega das chaves

Com a obra concluída, a Galwan informa que providencia a averbação da obra e das unidades e dá posse aos condôminos. Depois disso, segundo o texto de 2021, acontece a eleição de síndico e conselheiros, e a construtora fica responsável pelo pós-obra.

O que você ganha em transparência

Juntando o que as duas publicações da Galwan descrevem, o modelo deixa à vista quem paga, por onde o dinheiro passa e quem acompanha a obra:

• o dinheiro do grupo passa pela conta do condomínio, que tem CNPJ próprio;
• compras, contratações e mão de obra são feitas em nome do condomínio;
• uma comissão eleita pelos compradores acompanha a evolução da obra;
• a remuneração da construtora aparece separada, como taxa de administração.

O que você precisa acompanhar

Preço de custo quer dizer custo real de obra. Por isso o próprio texto da Galwan trata da possibilidade de variação ao longo da construção. Na conversa com cada cliente, estes são os pontos que eu coloco na mesa logo no início:

• o valor dos aportes mensais e como eles cabem no seu orçamento durante toda a obra;
• a correção das parcelas pelo CUB, mês a mês;
• como a taxa de administração é calculada naquele empreendimento;
• como a comissão de representantes compartilha o andamento da obra com o grupo;
• a etapa do projeto: formação do grupo ou obra em andamento.

Com isso anotado, fica muito mais fácil comparar o projeto com o seu planejamento e decidir com calma.

Os empreendimentos Galwan seguem esse modelo

Os empreendimentos da Galwan são desenvolvidos no modelo de construção a preço de custo, com transparência na gestão e participação dos condôminos. O que muda de um projeto para outro é o material de cada um: terreno, plantas, orçamento e etapa da obra. Quando você me disser qual empreendimento te interessa, eu levo o material dele para a conversa e a gente confere junto, item por item.

Também vale conhecer o histórico da construtora. A Galwan mantém um portfólio de obras entregues, que eu organizei na página de obras entregues do site. Contei essa trajetória com mais detalhes no artigo sobre a história da Galwan.

Perguntas frequentes sobre preço de custo

Quem administra o dinheiro da obra?

Pelas fontes da Galwan, os pagamentos passam pela conta bancária do condomínio, que tem CNPJ próprio. A construtora administra a obra e o condomínio, e a comissão de representantes eleita pelos compradores acompanha a evolução.

O valor pode mudar durante a obra?

Pode. O grupo paga o custo da construção, e a Galwan informa que as parcelas são corrigidas pelo CUB. É por isso que eu sempre apresento o orçamento de referência junto com a data dele.

Eu escolho a unidade quando entro no grupo?

Sim. Segundo a Galwan, cada comprador escolhe a sua unidade ao adquirir a fração do terreno. Para comparar as opções com calma, leia também o guia para ler a planta de um imóvel.

Vamos conversar

Se ficou alguma dúvida, me mande a pergunta do jeito que ela veio na sua cabeça. Pode ser sobre os aportes, sobre a comissão ou sobre um empreendimento específico.

Pelo WhatsApp, me conte qual projeto você quer entender melhor. Sou Lucas Galvêas, corretor de imóveis, CRECI-ES 13168.

Fontes

1. Galwan: Condomínio fechado, o modelo de negócios da Galwan (30/05/2021), acessado em 09/10/2026.
2. Galwan: Obras a preço de custo, entenda como funciona (06/12/2017), acessado em 09/10/2026.
3. Galwan: Nossa História, acessado em 09/10/2026.
4. Galwan: Obras entregues, acessado em 09/10/2026.